"Không có nhiều đơn vị tư vấn mặn mà công tác xác định giá đất trên thị trường hiện nay",ềuđơnvịtưvấnkhôngmặnmàđịnhgiáđấtam giác nhọn bà Trần Thành Tâm, Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội nêu tại hội thảo Quản lý đất đai và xác định giá đất do Kiểm toán nhà nước tổ chức, sáng ngày 18/10.
Bà nói Hà Nội và nhiều địa phương gặp khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn định giá đất chất lượng. Bởi việc áp dụng các phương pháp định giá đất, nhất là thặng dư, chủ yếu dựa vào kinh nghiệm thẩm định viên do chưa có quy định cụ thể. Trong khi đó, việc định giá trên thực tế còn nhiều bất cập do cơ sở dữ liệu giao dịch bất động sản trên địa bàn chưa đầy đủ, thiếu minh bạch.
Ngoài ra, việc áp dụng phương pháp định giá khác nhau cho cùng một thửa đất, khu đất dễ dẫn đến kết quả chênh lệch. Bà ví dụ giữa dự án có giá trị đất dưới 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh) và dự án trên 30 tỷ đồng (áp dụng phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập, chiết trừ) sẽ có chênh lệch đáng kể trong định giá, dù vị trí gần nhau cùng trên một tuyến đường.
Cùng quan điểm, ông Doãn Quang Hưng, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Hòa Bình cũng cho biết để tính hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất, cơ sở để xác định giá đất cụ thể), tỉnh thường lựa chọn đơn vị tư vấn qua đấu thầu từ đầu tháng 10 để áp dụng hệ số mới đầu năm sau. Tuy nhiên việc khảo sát các thửa đất đã giao dịch để tính hệ số điều chỉnh mất rất nhiều thời gian do năng lực các đơn vị tư vấn. Ông Hưng cũng nhìn nhận giao dịch chuyển nhượng bất động sản thực tế thường tập trung ở một số điểm có thanh khoản tốt. Tuy nhiên hệ số K (dựa theo những giao dịch này) đang áp dụng cho cả một khu vực rộng lớn dẫn đến định giá không đồng đều.
Hội thảo Quản lý đất đai và xác định giá đất do Kiểm toán nhà nước tổ chức trong sáng ngày 18/10. Ảnh: Lê Hòa
Tham luận tại hội nghị, Kiểm toán Nhà nước khu vực I cho biết khi áp dụng phương pháp so sánh hay thặng dư, quan trọng nhất là lựa chọn tài sản so sánh, xác định các yếu tố khác biệt và định lượng điều chỉnh. Đây đều là những công việc đòi hỏi về thông tin, số liệu thống kê đầy đủ, rõ ràng, cũng như kinh nghiệm, trình độ chuyên môn của tổ chức định giá.
Kết quả kiểm toán cho thấy ở nhiều dự án, định giá đất thấp hơn nhiều so với mức trúng đấu giá hoặc giá tham khảo thị trường. Có trường hợp lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng, làm giảm giá trị khu đất. Nhiều dự án lấy giá tài sản so sánh theo hợp đồng mua bán tại phòng công chứng nên không chính xác và thiếu tin cậy. Bởi người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế giao dịch.
Tham luận cũng nêu việc áp dụng rộng rãi phương pháp thu nhập trong định giá đất nông nghiệp là chưa hợp lý. Với cách tính dựa trên thu nhập bình quân một năm từ hoạt động sản xuất đất nông nghiệp (chủ yếu là trồng lúa), giá đất nông nghiệp được định giá rất thấp so với giá chuyển nhượng trên thị trường thực tế. Điều này gây thiệt thòi cho các chủ thể có quyền sử dụng đất, khiến người dân không đồng thuận khi thu hồi đất.
KTNN khu vực XIII cũng cho rằng vai trò của tổ chức thẩm định giá độc lập còn mờ nhạt khi xây dựng bảng giá đất hay xác định giá đất cụ thể. Việc thuê tổ chức tư vấn hiện nay không bắt buộc, dựa theo nhu cầu của địa phương. Tuy nhiên trong việc xác định giá vẫn còn bất cập, phổ biến là thẩm định viên khảo sát giá chuyển nhượng bất động sản đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng tại các dự án tương tự trong khu vực, trong khi các sản phẩm của dự án cần xác định giá được bán trong tương lai. Thẩm định viên không căn cứ theo biến động giá thị trường để ước tính.
Ngoài ra, việc xác định thời gian bán các sản phẩm của dự án quá dài, có thể cách 2-3 năm so với lúc thẩm định giá. Hệ quả là doanh thu phát triển dự án sụt giảm rất nhiều.
Theo Kiểm toán Nhà nước, nguyên nhân chính của những bất cập trong quản lý và định giá đất là chưa có cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường công khai, minh bạch để tham chiếu, so sánh trong định giá. Ngoài ra, quy định thời điểm bắt buộc phải duyệt giá đất chưa rõ ràng, trong khi trình độ, năng lực đơn vị tư vấn, thẩm định giá đất chưa đảm bảo. Nhiều địa phương hiện này còn không thuê được đơn vị tư vấn định giá đất.
Kiểm toán Nhà nước nêu giải pháp là xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất và tất cả giao dịch thành công được ghi nhận và cập nhật thường xuyên. Thông tin này cung cấp cho Hội đồng thẩm định giá và đơn vị tư vấn khi xác định giá đất. Pháp luật cũng cần có quy định cụ thể về đánh giá, xếp hạng tín nhiệm các tổ chức tư vấn giá đất. Trường hợp nhà nước giao đất hay cho thuê, bắt buộc thuê tổ chức thẩm định giá độc lập, do Hội đồng thẩm định giá lựa chọn.
Ngọc Diễm